LLD : Les normes à respecter pour louer

Vous êtes propriétaires et souhaitez mettre votre appartement ou maison à la location ? Avant de vous lancer, voici les 3 normes indispensables à respecter sur de la location longue durée. Sylvie Bachelier, notre directrice du département location/gestion des agences immobilières Junot vous livre ses précieux conseils.

Réalisez le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Sur un projet de mise en location de sa résidence, faites réaliser tous les diagnostics obligatoires sur votre bien. Électricité, gaz, plomberie, plomb, ERP (État des Risques Pollution), depuis le premier janvier 2025, il est interdit de louer si l'indice de performance énergétique de votre appartement ou de sa maison est classé G. Ces lettres, qui renseignent sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), classifient la dépense énergétique de n'importe quelle habitation. Plus le DPE est « mauvais », plus le bâtiment consomme, plus il est considéré comme une « passoire thermique », et ne peut plus être loué. Si à l'issue du diagnostic, votre logement est classé G ou inférieur, il vous sera nécessaire d’effectuer des travaux.

Attention, au premier janvier 2028, vous ne pourrez plus louer dès un DPE classé F.

À noter que, si à l'acquisition du bien, il n'y avait pas d'amiante, il n'est pas obligatoire de refaire le diagnostic puisqu'il faisait normalement partie des vérifications obligatoires avant votre achat. Quant au gaz et à l'électricité, il vous faudra effectuer un contrôle si les installations ont plus de 15 ans. Pour le plomb, la date de construction doit être située avant le 1er janvier 1949. Dans un second temps, rapprochez-vous de la ville; il y aura probablement d'autres requis sectorisés.

Quel est le prix pour faire un DPE ?

Chez Junot, nous avons quatre prestataires avec qui les tarifs sont négociés, autour des 350 euros.

Quels travaux pour améliorer mon DPE ?

Les travaux nécessaires à l'amélioration d'un DPE seront moins onéreux en province qu'en grande ville. Sur ces deux dernières années à Paris, nous avons constaté que les travaux étaient principalement organisés sur les petites surfaces, pour passer d'une étiquette G à D. Il s'agit ici de travaux de rénovation énergétique. Ces derniers regroupent l'isolation par l'intérieur des murs donnant sur l'extérieur, l'installation de double vitrage s'il n'y en avait pas, d'une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) "double flux”, jusqu'au remplacement des radiateurs qui consommaient trop. Avec ces interventions, il vous est possible d'améliorer votre DPE.

Répondez aux « normes de décence »

Pour les locataires en résidence principale, l'essentiel est que le bien respecte les normes de « décence », au sens de la loi, régies par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de1989. Elle protège notamment les locataires comme les propriétaires. Vérifiez tout d'abord que la surface habitable soit d'au minimum 9 m², avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres. Comme indiqué ci-dessus, les installations électriques devront donc être aux normes, avec un système de chauffage, une ventilation suffisante, une protection contre les infiltrations d'eau, des équipements de cuisine et de sanitaires en bon état de fonctionnement.

Ensuite, place au loyer et aux charges, à anticiper. Le loyer doit être conforme à celui de référence fixée selon votre localité, et les charges justifiées en fonction des dépenses énergétiques du logement. Enfin, prévoyez également de faire un état des lieux, à l'entrée comme à la sortie du locataire, pour éviter tout litige sur l'état du logement que vous aurez préparé. N'oubliez pas, le règlement sanitaire des départements peut aussi prévoir des éléments supplémentaires qu'il vous faudra consulter.

Faites figurer le numéro fiscal du logement sur le bail

Si les normes à prévoir pour louer sont principalement énergétiques, elles sont également fiscales. Il existe une taxe sur les logements dits “vacants”. Il s'agit d'une résidence secondaire qui n'est pas habitée, ni utilisée. Pour que le bien que vous souhaitez mettre à la location ne soit pas considéré comme tel, indiquez le numéro fiscal de votre logement sur le bail. Cela permet à l'administration fiscale de contrôler plus facilement et de savoir si votre logement, désormais secondaire puisque mis en location, est bien destiné à être occupé ou utilisé pour vos vacances. En l’absence de cet identifiant fiscal, sous forme de numéro reporté sur le bail, ce dernier pourrait être considéré comme « nul ».

Quels travaux pour améliorer mon DPE ?

Les travaux nécessaires à l'amélioration d'un DPE seront moins onéreux en province qu'en grande ville. Sur ces deux dernières années à Paris, nous avons constaté que les travaux étaient principalement organisés sur les petites surfaces, pour passer d'une étiquette G à D. Il s'agit ici de travaux de rénovation énergétique. Ces derniers regroupent l'isolation par l'intérieur des murs donnant sur l'extérieur, l'installation de double vitrage s'il n'y en avait pas, d'une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) "double flux”, jusqu'au remplacement des radiateurs qui consommaient trop. Avec ces interventions, il vous est possible d'améliorer votre DPE.

Afin de toujours mieux vous accompagner, notre service travaux vous propose une prestation clé en main pour optimiser votre gestion locative. Qu'il s'agisse de rénovations énergétiques ou de transformations partielles ou complètes entre deux locations, nous orchestrons chaque détail, du montage du cahier des charges à la réalisation finale, incluant, si vous le souhaitez, l'ameublement et la décoration.