Un marché en forte croissance : les chiffres clés 2026

Les chiffres du marché du viager et de la nue-propriété traduisent une dynamique exceptionnelle, à rebours du marché immobilier classique en consolidation.

 

Près de 6 000 opérations de démembrement de propriété sont réalisées chaque année en France, en progression de 20 % depuis 2020. Le volume d'affaires global atteint 1,1 milliard d'euros, redistribués chaque année sous forme de capital et de revenus à plus de 80 000 retraités.

Cette croissance ne traduit pas un effet de mode mais une tendance structurelle. Elle s'inscrit dans un contexte de transformation profonde du paysage immobilier français : vieillissement démographique accéléré, durcissement durable des conditions d'accès au crédit immobilier classique, pression sur le pouvoir d'achat des retraités, et émergence d'une nouvelle génération d'acquéreurs anticipateurs.

 

La structure du marché

Sur la répartition des dispositifs, le viager occupé demeure largement majoritaire — environ 66 % des transactions, confirmant la motivation principale des propriétaires : continuer à vivre chez soi. La vente en nue-propriété poursuit son essor avec environ 20 % des opérations, portée par la demande croissante des investisseurs.

D'autres solutions de monétisation immobilière complètent ce paysage, comme la cession-bail à vie ou le viager libre, qui répondent à des situations patrimoniales spécifiques.

 

Le ticket moyen

La valeur moyenne des biens vendus en viager ou nue-propriété s'établit autour de 285 784 € à l'échelle nationale, avec 12 % des biens dépassant 500 000 €. Sur le segment des biens d'exception parisiens et franciliens, où Junot Viager est particulièrement actif, ces moyennes sont évidemment largement dépassées, avec une part importante de transactions au-delà du million d'euros.

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Pourquoi vendre en viager ou en nue-propriété : les avantages pour les propriétaires

Pour les propriétaires, le viager et la nue-propriété représentent bien plus qu'une simple vente immobilière. Ce sont des stratégies patrimoniales qui transforment un bien immobilisé en ressources financières concrètes, sans rupture dans le cadre de vie.

 

Un capital immédiat et des revenus sécurisés

À la signature, le vendeur perçoit un bouquet (en viager) ou un capital net vendeur (en nue-propriété). Cette liquidité immédiate ouvre de nouvelles perspectives financières : financement de projets, soutien aux proches, sécurisation du quotidien.

En viager, ce capital initial est complété par une rente mensuelle à vie, garantie par un cadre juridique éprouvé. Selon le Baromètre Renée Costes 2025, le bouquet moyen atteint 76 252 € et la rente moyenne s'établit à 711 € par mois, pour un capital total moyen de 263 277 € perçu par le vendeur sur la durée de l'opération.

 

Le maintien dans son logement

Que ce soit en viager occupé ou en nue-propriété, le vendeur conserve l'usufruit le droit d'usage et d'habitation à vie. Il continue à vivre dans son logement, dans les mêmes conditions qu'auparavant.

Cette continuité dans le cadre de vie constitue le bénéfice le plus distinctif de ces dispositifs. 94 % des retraités souhaitent vieillir chez eux : le viager et la nue-propriété sont aujourd'hui les seules solutions patrimoniales qui répondent simultanément à ce besoin et au besoin de mobiliser un capital.

 

La transmission anticipée et les donations défiscalisées

Le capital perçu lors de la vente peut être utilisé pour réaliser des donations en grande partie défiscalisées au profit des proches. Une part croissante des vendeurs 21 % utilise ces dispositifs précisément pour anticiper leur transmission patrimoniale, soutenir l'achat immobilier de leurs enfants, ou financer les études de leurs petits-enfants.

Donner de son vivant plutôt que léguer permet d'utiliser pleinement les abattements fiscaux successoraux renouvelables tous les quinze ans un levier patrimonial puissant trop souvent sous-exploité.

 

Une fiscalité avantageuse

Le capital perçu lors de la vente en nue-propriété de la résidence principale est, dans la quasi-totalité des cas, exonéré d'impôt sur la plus-value. En viager occupé, la taxe foncière peut être transférée à l'acquéreur dès la signature, et les gros travaux au sens de l'article 606 du Code civil incombent au nu-propriétaire.

Ces dispositions allègent durablement le budget logement du vendeur et font du démembrement l'un des outils patrimoniaux les plus fiscalement avantageux.

 

Le profil des vendeurs en 2026

Le vendeur type a aujourd'hui en moyenne 74,4 ans, mais l'âge minimum recommandé démarre à 65 ans. La répartition se fait entre 39 % de femmes seules, 35 % de couples, et 26 % d'hommes seuls. Contrairement à une idée reçue tenace, 63 % des vendeurs ont des enfants : le viager et la nue-propriété ne sont plus les solutions des retraités sans héritiers, mais bien des choix patrimoniaux assumés.

Les motivations dominantes : financer le quotidien (31 %), s'offrir de nouveaux loisirs (21 %), réaliser des donations (21 %), protéger un conjoint (12 %), financer des travaux (8 %) ou rembourser un crédit (7 %).

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Pourquoi investir en viager ou en nue-propriété : les avantages pour les acquéreurs

Côté acquéreurs, le marché du viager et de la nue-propriété a connu une transformation profonde ces cinq dernières années. Longtemps perçu comme une niche réservée à des investisseurs avertis, ce marché attire désormais une nouvelle génération d'acquéreurs en quête de placements solides et fiscalement optimisés.

 

Une décote immédiate sur la valeur du bien

L'investissement en viager ou en nue-propriété repose sur un principe simple : l'acquéreur achète le bien à un prix décoté, en contrepartie de l'usufruit conservé par le vendeur. Cette décote, calculée en fonction de l'âge du crédirentier et des modalités de l'opération, représente une opportunité patrimoniale unique sur le marché immobilier français.

 

Un rendement attractif sur le long terme

Selon le Baromètre Renée Costes 2025, l'investissement en viager ou en nue-propriété affiche une rentabilité moyenne constatée de 6,8 %, pour un horizon d'investissement moyen de 14,3 ans. Cette performance dépasse largement celle de l'investissement locatif classique, sans les contraintes de gestion et de fiscalité associées.

 

Pas de crédit bancaire, pas de gestion locative

L'investissement en démembrement de propriété ne nécessite pas de financement bancaire : le paiement est immédiat, sous forme de bouquet et de rente (en viager) ou de capital unique (en nue-propriété). Dans un contexte de taux d'intérêt durablement élevés, cette caractéristique transforme un dispositif jadis confidentiel en option particulièrement compétitive.

En nue-propriété notamment, l'investisseur n'a aucune gestion locative à assurer, pas de locataire à chercher, pas d'impayé à gérer, pas d'état des lieux à effectuer. L'opération est entièrement passive sur la durée du démembrement.

 

Une fiscalité optimisée

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire est exonéré de taxe foncière, exclu de la base IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), et n'est pas redevable d'imposition sur les revenus fonciers — puisqu'il n'en perçoit pas. Cette optimisation fiscale en fait l'un des placements les plus efficaces pour les patrimoines proches ou au-dessus du seuil IFI.

 

Une dimension solidaire

Au-delà des avantages financiers, l'investissement en viager ou en nue-propriété porte une dimension humaine et sociale forte : il permet à un propriétaire senior de mieux vivre sa retraite tout en valorisant son patrimoine. C'est l'un des rares investissements immobiliers qui crée de la valeur pour les deux parties : le vendeur sécurise son avenir, l'acquéreur construit le sien.

 

Le profil des acquéreurs en 2026

C'est ici que la transformation du marché est la plus spectaculaire. Le cœur du marché des acquéreurs est désormais composé d'actifs âgés de 35 à 50 ans, qui représentent plus de la moitié des acquisitions. Les acquéreurs de plus de 60 ans ne pèsent plus qu'une part marginale du marché.

Cette bascule générationnelle traduit une évolution profonde : le viager et la nue-propriété sont désormais perçus comme des leviers de constitution patrimoniale anticipatrice. L'acquéreur type est un cadre actif, soucieux de constituer un patrimoine immobilier sans s'endetter, dans un horizon de transmission ou de retraite à 15-20 ans.

 

93 % des acquéreurs sont des investisseurs particuliers, contre 7 % d'investisseurs institutionnels family offices, compagnies d'assurance, SCPI dédiées dont la part progresse rapidement. Près de 60 % investissent dans la région du bien acheté, 31 % dans une autre région, et 11 % depuis l'étranger. Détail révélateur de la confiance des investisseurs : 27 % sont multi-acquéreurs, c'est-à-dire qu'ils ont réalisé plusieurs opérations. Sur les biens d'exception haut de gamme, la part institutionnelle est sensiblement plus élevée.

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Un marché présent dans toute la France, avec des dynamiques spécifiques

Si le marché du viager et de la nue-propriété s'est longtemps concentré en Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d'Azur, il s'est progressivement déployé sur l'ensemble du territoire français.

Si l'Île-de-France (23 %) et la Côte d'Azur (13 %) restent dominantes, la Nouvelle-Aquitaine capte aujourd'hui 12 % des transactions, suivie par l'Occitanie avec 10 % [Baromètre Renée Costes 2025]. Le démembrement de propriété s'étend désormais à l'ensemble du territoire français.

 

Zoom sur le marché parisien des biens d'exception

Le marché parisien et francilien conserve une spécificité forte : il concentre la part la plus importante des transactions haut de gamme, sur des valeurs unitaires significativement plus élevées que la moyenne nationale.

 

C'est précisément sur ce segment que Junot Viager concentre son expertise. Notre observation terrain depuis 2025 confirme trois tendances majeures :

 

- des délais de vente courts sur les biens de qualité dans les arrondissements recherchés ;

 

- une diversification des profils vendeurs, avec une montée en puissance des opérations choisies sciemment dans une stratégie patrimoniale globale ;

 

- une montée en exigence sur l'accompagnement, qui déplace la valeur ajoutée vers le conseil patrimonial spécialisé.

Les forces qui tirent durablement le marché

Plusieurs facteurs structurels alimentent la croissance du marché du viager et de la nue-propriété, et rien n'indique qu'ils s'inverseront à court ou moyen terme.

 

Le vieillissement démographique constitue la première force motrice. Selon l'Insee, près de 19 millions de Français ont plus de 60 ans, soit près de 30 % de la population. Et près des trois quarts d'entre eux sont propriétaires de leur logement un gisement patrimonial considérable.

 

Selon le rapport du Haut-commissariat au Plan de janvier 2023 « Quand les baby-boomers auront 85 ans », le nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans augmentera de 49 % entre 2020 et 2030 en France, passant de 4,1 à 6,1 millions. Une vague démographique massive de propriétaires seniors, dont une grande majorité souhaite vieillir chez elle tout en valorisant son patrimoine.

 

La contraction durable du crédit immobilier classique transforme le viager et la nue-propriété en alternatives compétitives — aussi bien pour les vendeurs (qui n'ont pas à attendre un acquéreur financé) que pour les investisseurs (qui n'ont pas à supporter les contraintes bancaires).

 

La pression sur le pouvoir d'achat des retraités pousse de nombreux propriétaires à reconsidérer la valorisation de leur résidence principale. Près de la moitié des retraités considèrent que leur retraite ne leur permet pas de financer leur bien vieillir à domicile.

 

La transmission patrimoniale anticipée complète ce tableau. Une part croissante des opérations s'inscrit dans une stratégie de donation de son vivant, plutôt qu'une transmission classique post-mortem.

Notre conviction : un marché qui change de dimension

Au-delà des chiffres, nous observons un véritable changement de statut pour le viager et la nue-propriété. Longtemps cantonnés à des situations marginales, ces dispositifs s'inscrivent désormais dans des stratégies patrimoniales structurées, à la fois côté vendeurs et côté acquéreurs.

 

Trois éléments fondent cette conviction. La professionnalisation du marché, avec une montée en puissance d'acteurs spécialisés et un encadrement juridique mieux maîtrisé. La pédagogie croissante auprès du grand public, qui contribue à lever progressivement les idées reçues sur le viager. La cohérence avec les enjeux contemporains vieillissement, transmission, contraction du crédit qui place ces solutions au cœur des stratégies patrimoniales d'aujourd'hui.

 

Notre lecture à 18-24 mois est claire : le marché du viager et de la nue-propriété poursuivra sa croissance, en se professionnalisant et en se déplaçant progressivement vers le mainstream patrimonial. C'est dans cette dynamique que Junot Viager a fait le choix d'une spécialisation exclusive, pour offrir à nos clients le niveau d'expertise qu'exige désormais ce marché en pleine transformation.

L'expertise Junot Nue-propriété et Viager : un accompagnement sur mesure

Junot Nue-propriété et Viager accompagne propriétaires et investisseurs à chaque étape de leur projet de démembrement de propriété : étude patrimoniale offerte, structuration sur mesure, mise en relation avec un réseau d'acquéreurs qualifiés, suivi notarial, accompagnement après signature.

Notre équipe pluridisciplinaire conseillers experts, juristes spécialisés, partenaires notariaux vous garantit une approche rigoureuse, ancrée dans l'ADN de la Maison Junot. Notre concentration exclusive sur le viager et la nue-propriété nous permet de maîtriser l'ensemble des subtilités juridiques, fiscales et patrimoniales propres à ces dispositifs.

 

 

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Questions fréquentes sur le marché du viager et de la nue-propriété

Le marché du viager et de la nue-propriété est-il en croissance ?

Oui, et de façon durable. Le marché a progressé de 20 % depuis 2020, atteignant environ 6 000 transactions annuelles et 1,1 milliard d'euros redistribués à 80 000 retraités en 2025. Cette croissance s'inscrit à rebours du marché immobilier classique, ralenti par le durcissement du crédit.

 

Quelle est la part respective du viager et de la nue-propriété sur le marché ?

Le viager occupé représente environ 66 % des transactions de démembrement de propriété, contre environ 20 % pour la vente en nue-propriété. Le solde correspond à des dispositifs complémentaires comme le viager libre, la cession-bail à vie ou la vente à terme.

 

Quel est le rendement moyen d'un investissement en viager ou en nue-propriété ?

Le rendement annuel moyen d'un investissement en démembrement de propriété s'établit à environ 6,8 %, pour un horizon d'investissement moyen de 14,3 ans. Cette performance dépasse l'investissement locatif classique, sans les contraintes de gestion ni la fiscalité sur les revenus fonciers.

 

Qui sont les acquéreurs en viager et en nue-propriété en 2026 ?

Le profil dominant a basculé ces dernières années : le cœur du marché est désormais composé d'actifs âgés de 35 à 50 ans, soit plus de la moitié des acquéreurs. 93 % sont des investisseurs particuliers, 7 % des investisseurs institutionnels une part en progression sur les biens haut de gamme.

 

Le marché du viager se limite-t-il à Paris et à la Côte d'Azur ?

Non. Si l'Île-de-France (23 %) et la Côte d'Azur (13 %) restent dominantes, le démembrement de propriété se déploie aujourd'hui sur l'ensemble du territoire français. La Nouvelle-Aquitaine capte désormais 12 % des transactions et l'Occitanie 10 %, témoignant d'une dynamique nationale.

 

Quel est l'âge moyen d'un vendeur en viager ?

L'âge moyen d'un vendeur en viager est de 74,4 ans. La majorité a entre 70 et 80 ans, mais il est possible de vendre dès 65 ans. Plus le vendeur est âgé à la signature, plus le bouquet et la rente ou le capital net vendeur en nue-propriété sont importants.

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