Appartements et Penthouse de luxe en vente à Paris

Achat d'un appartement à Paris : lire le marché avant d'acheter

Paris est une ville d'appartements. Sur les 1,4 million de logements que compte la capitale, 97 % sont des appartements et moins de 1 % des maisons (INSEE, recensement 2022). Acheter un appartement à Paris n'a donc rien d'un marché de niche : c'est le marché lui-même, avec ses 28 000 ventes signées en 2025 (Notaires du Grand Paris) et ses écarts de prix qui vont du simple au double selon l'arrondissement. La difficulté n'est pas de trouver des annonces, les portails en publient des dizaines de milliers. Elle est de comprendre ce que vaut réellement un bien, où votre budget vous place, et comment accéder aux biens qui ne sont jamais publiés. C'est l'objet de cette page, et c'est le métier de Junot depuis 1984.

Prix d'un appartement à Paris en 2026 : ce que disent les données notariales

Le prix médian d'un appartement ancien à Paris s'établit autour de 9 800 €/m² sur les ventes de l'année 2025 (données notariales DGFiP, base DVF). Après une correction de l'ordre de 8 à 10 % entre 2022 et 2024, le marché est entré dans une phase de reprise mesurée : l'indice des prix des logements anciens progresse de 1,4 % sur un an pour les appartements parisiens (INSEE, indice IPLA, quatrième trimestre 2025). Une reprise, donc, mais fragile et inégale selon les secteurs.

Ce redémarrage tient en partie au crédit. Le taux moyen d'un prêt immobilier s'établit autour de 3,25 % en mai 2026 (Observatoire Crédit Logement / CSA), loin des pics de 2023. Cette détente a redonné de la capacité d'achat aux acquéreurs, ce qui explique le rebond du nombre de transactions. Après le point bas de 2023, les taux se sont détendus, mais leur trajectoire pour la suite de 2026 reste incertaine : mieux vaut raisonner sur la qualité du bien que sur le calendrier de marché.

Retenez l'ordre de grandeur : à Paris, le ticket d'entrée pour un studio bien situé tourne autour de 240 000 à 280 000 €, un deux-pièces familial dépasse fréquemment 450 000 €, et un appartement de famille de 65 m² franchit souvent les 600 000 €. Ces seuils déterminent le profil financier nécessaire, que nous détaillons plus bas.

Prix au m² d'un appartement à Paris par arrondissement : la carte des écarts

Le prix au m² varie de près d'un à deux selon l'arrondissement, une donnée que les annonces prises une à une ne permettent pas de reconstituer. Le tableau ci-dessous donne le prix médian au m² par arrondissement pour les appartements, sur les ventes signées en 2025 (données notariales DGFiP, base DVF). Ces médianes recouvrent des réalités hétérogènes : un dernier étage rénové avec ascenseur et un rez-de-chaussée sur rue dans le même immeuble peuvent s'écarter de 40 % du prix médian.

Trois grandes familles de marché se dégagent de cette carte. Acheter un appartement dans le 6e arrondissement, le 7e ou le 8e, au centre historique et sur la rive gauche patrimoniale, revient à viser une rareté au-delà de 12 000 €/m² et une valeur de très long terme. Dans l'ouest familial, les grandes surfaces se concentrent surtout dans le 16e arrondissement et le 17e, entre 10 000 et 11 500 €/m². À l'est et au nord-est, le 11e arrondissement, le 19e et le 20e restent sous 10 000 €/m² et portent la dynamique de valorisation actuelle.

Concrètement, ce que votre budget achète change d'une rive à l'autre. Avec 600 000 €, vous visez un grand deux-pièces dans le 6e ou un confortable trois-pièces familial dans le 19e. Avec 1,5 million d'euros, vous accédez à un appartement de réception dans le 7e, ou à un vaste duplex avec extérieur dans le 11e. Lire le marché parisien, c'est arbitrer en permanence entre adresse, surface et état du bien.

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Quel appartement pour quel projet : du studio au bien d'exception

Paris est structurellement une ville de petites surfaces. Le logement parisien compte 2,6 pièces en moyenne, les deux-pièces représentent 31 % du parc et les ménages d'une seule personne 53 % des foyers (INSEE, recensement 2022). Cette réalité oriente trois projets d'achat très différents.

Le studio et le deux-pièces. C'est le marché le plus liquide et le plus disputé, porté par les investisseurs locatifs et les primo-accédants. La demande y est constante, la revente rapide. Les critères qui font la différence de prix : l'étage, la présence d'un ascenseur dans l'immeuble, la luminosité et l'absence de vis-à-vis. Un studio en étage élevé avec ascenseur se négocie sensiblement au-dessus d'un rez-de-chaussée sur cour.

L'appartement familial. Le trois au cinq-pièces avec chambres séparées et, idéalement, une vraie cuisine et une salle de bain rénovée concentre la demande des familles parisiennes. Ce segment se raréfie dans les arrondissements centraux, ce qui explique la prime du 16e et de certains secteurs du 15e et du 17e, où ces surfaces existent encore en nombre.

Le bien d'exception. Dernier étage haussmannien, appartement de réception, duplex sous comble, penthouse avec terrasse ouvrant sur les toits ou sur un monument : ce segment échappe largement aux logiques de prix au m² moyen. Sa valeur tient à des attributs non reproductibles, la vue, la hauteur sous plafond, les moulures d'origine, l'exposition, la terrasse. C'est aussi le segment où une part importante des transactions se conclut en exclusivité, sans publication sur les portails grand public. Pour un projet patrimonial de premier ordre, le Junot Private Office est dédié à ces acquisitions confidentielles. Au-delà des seuls appartements, notre sélection rassemble l'ensemble des biens immobiliers de luxe à Paris, toutes typologies confondues.

Acheter dans un marché tendu : financement, timing et biens hors marché

Acheter à Paris suppose un plan de financement calibré. À titre indicatif, sur 25 ans avec 10 % d'apport, au taux actuel d'environ 3,25 % hors assurance et avec un taux d'endettement plafonné à 35 %, un studio autour de 245 000 € demande de l'ordre de 3 100 € de revenu net mensuel, un deux-pièces de 45 m² près de 5 500 €, et un trois-pièces familial de 65 m² environ 8 000 €. Ces ordres de grandeur écartent de fait l'accession sans apport conséquent, co-emprunt ou patrimoine constitué : c'est une donnée de marché, pas une opinion.

Au prix d'achat s'ajoutent les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire, de l'ordre de 7,5 à 8 % du prix dans l'ancien à Paris, dont la majeure partie correspond aux droits de mutation perçus par l'État et les collectivités. La Ville de Paris a relevé ces droits en 2025, portant le taux départemental à 5 %, les primo-accédants acquérant leur résidence principale en étant exonérés (Chambre des notaires de Paris). Sur un appartement à 600 000 €, comptez de l'ordre de 45 000 € à provisionner en plus de l'apport.

Sur le timing, la prudence vaut des deux côtés. Attendre une nouvelle baisse des prix est risqué, la reprise est engagée ; acheter dans la précipitation l'est tout autant, car les écarts de qualité entre deux biens d'une même rue sont parfois plus larges qu'entre deux arrondissements. La bonne décision se prend sur le bien précis, pas sur une moyenne d'arrondissement.

Reste un angle mort que les portails illustrent malgré eux : une partie significative du marché parisien de qualité ne s'y trouve pas. Sur le haut de gamme, les vendeurs privilégient souvent la discrétion, pour des raisons patrimoniales, familiales ou fiscales, et confient leur bien en mandat confidentiel à une agence établie plutôt qu'en diffusion publique. L'acheteur qui se limite aux annonces visibles ne voit donc qu'une fraction de l'offre réelle. Accéder au reste suppose un réseau, une présence locale ancienne, et la confiance des propriétaires.

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Junot, l'accès au marché parisien que les portails n'ont pas

Fondée en 1984, la Maison Junot a fait de l'immobilier de prestige parisien sa spécialité, avec un réseau d'agences de quartier implanté arrondissement par arrondissement. Cette présence locale ancienne permet de connaître un marché immeuble par immeuble, d'anticiper les ventes avant qu'elles ne soient publiques, et de proposer régulièrement des biens en exclusivité que vous ne trouverez sur aucun portail.

Pour les acquisitions patrimoniales les plus exigeantes, le Junot Private Office conduit des recherches off-market en activant un réseau de propriétaires directs, d'études notariales et de conseils en gestion de patrimoine. En tant que représentant exclusif de Forbes Global Properties pour la France et la Belgique, Junot donne par ailleurs accès à un réseau international de plus de 20 000 agents et à un portefeuille de 180 000 clients, qui croise pour chaque projet les acquéreurs français et internationaux.

Que votre projet porte sur un premier achat, un appartement familial ou un bien d'exception, nos consultants vous accompagnent de la définition du cahier des charges jusqu'à la signature. Si vous détenez déjà un bien à Paris, notre estimation immobilière gratuite vous en donne la valeur de marché en toute confidentialité. À Paris, notre offre couvre aussi bien les appartements que les maisons et hôtels particuliers ; au-delà de la capitale, l'ensemble de nos annonces immobilières de luxe s'étend à l'Île-de-France, à Lille et à Bruxelles.

Achat d'un appartement à Paris : questions fréquentes

Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris en 2026 ?

Le prix médian d'un appartement ancien à Paris est d'environ 9 800 €/m² sur les ventes de 2025 (données notariales DGFiP), avec une hausse de 1,4 % sur un an (INSEE, indice IPLA T4 2025). Les écarts entre arrondissements vont d'environ 8 700 €/m² dans le 19e à près de 14 900 €/m² dans le 6e.

Quel salaire faut-il pour acheter un appartement à Paris ?

Tout dépend de la surface visée. Sur 25 ans avec 10 % d'apport, au taux actuel d'environ 3,25 % et avec un endettement plafonné à 35 %, comptez de l'ordre de 3 100 € net par mois pour un studio autour de 245 000 €, environ 5 500 € pour un deux-pièces, et près de 8 000 € pour un trois-pièces familial. L'apport et la qualité du dossier restent déterminants, sans oublier les frais d'acquisition de 7 à 8 % dans l'ancien.

Combien coûte un studio à Paris ?

Un studio se négocie souvent à un prix au m² supérieur à la moyenne de l'arrondissement, car la demande locative y est forte. Comptez de l'ordre de 245 000 à 300 000 € pour 25 à 30 m², selon l'arrondissement et l'étage. C'est le segment le plus liquide du marché parisien, recherché par les investisseurs comme par les primo-accédants.

Quel arrondissement choisir pour acheter à Paris ?

Cela dépend de votre arbitrage entre budget, surface et adresse. Le centre historique et la rive gauche (6e, 7e, 4e) offrent la rareté et la valeur de long terme, au-delà de 12 000 €/m². L'ouest familial (16e, 17e) propose de grandes surfaces. L'est et le nord-est (11e, 19e, 20e) restent plus accessibles, sous 10 000 €/m², avec une dynamique de valorisation soutenue.

Quand est-il opportun d'acheter un appartement à Paris ?

La phase actuelle combine une reprise des prix modérée (+1,4 % sur un an) et des taux de crédit autour de 3,25 % (Observatoire Crédit Logement / CSA, mai 2026), avec une remontée anticipée à partir de l'été 2026. La fenêtre est donc favorable, mais la qualité du bien précis prime toujours sur le calendrier de marché.

Comment acheter un appartement qui n'est pas encore publié sur les portails ?

Une partie du marché parisien haut de gamme se vend en exclusivité ou en off-market, sans annonce visible. Y accéder suppose de passer par une agence implantée localement de longue date. C'est le rôle des consultants Junot et, pour les biens d'exception, du Junot Private Office.

Sources

• INSEE, recensement de la population 2022, département de Paris (75) : parc de logements, composition, population. insee.fr
• INSEE, indice des prix des logements anciens (IPLA), quatrième trimestre 2025, publié le 26 février 2026. insee.fr
• Notaires du Grand Paris, statistiques immobilières et carte des prix (ventes 2025, base DGFiP / DVF). paris.notaires.fr
• Observatoire Crédit Logement / CSA, baromètre des taux de crédit immobilier, mai 2026. lobservatoirecreditlogement.fr
• Notaires de France, frais d'acquisition (frais de notaire) et droits de mutation dans l'ancien. immobilier.notaires.fr
• Chambre des notaires de Paris, hausse des droits de mutation (DMTO) applicable depuis 2025 et exonération des primo-accédants. paris.notaires.fr